自己破産しても自宅を残す方法

自宅を所有していらっしゃる方が自己破産する場合、自己破産することで自宅がどうなるかが一番の関心事であることが珍しくありません。

そこで、自己破産によって自宅がどうなるかをみていきましょう。

自己破産は、目ぼしい資産をお金にかえて債権者に分けることで、残った債務を免除してもらう手続きです。

自宅は、一般の方が所有している財産の中で、最も価値が高いのが通常ですので、自己破産する場合、お金にかえる、つまり手放さなければならないのが原則です。

住宅ローンが残っている自宅の場合、売っても債権者に分けるお金がないので、手放さないですむと思われる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、自己破産では、全ての債務を平等に支払いを止めなければならないので、住宅ローンも支払えなくなります。

そうすると、住宅ローンの債権者は、自宅を担保にとっている（抵当権を設定している）のが通常ですので、約束どおり払ってもらえない以上、担保にとっている自宅を強制的に売りに出します。

その結果、売ったお金が全額住宅ローンの債権者に支払われ、他の債権者に支払う分がなくても、自宅を失うことになるのが原則です。

このように、自己破産をすれば、原則として自宅を手放さなくてはなりません。

ただし、例外的に自宅を残すことができる場合もあります。

⑴　競売とは

⑵　競売の流れ

自宅を残すために、自宅の名義を、自己破産する方から、奥様や子どもさんに変更すればよいのではというお問い合わせを受けることがあります。

この場合の自宅の名義を変更するとは、不動産登記上の所有者を変更する登記を行うことをいいます。

しかし、自己破産することを決めているのに、何の対価ももらわずに自宅の名義をかえることは、原則として債権者に分配すべき財産をなくすことになり、財産隠しにほかなりません。

自己破産手続きでは、管財人という裁判所が選ぶ弁護士が、明らかな財産隠しなど不適切な財産の処分があった場合には、否認権の行使といって、名義を戻した上で売却する手続きをとる権限を持っています。

特に不動産は、登記を見ることで、簡単に財産を処分した日時や方法が分かりますので、自己破産の直前に不動産の名義をかえても、ほぼ確実に管財人に取り返されることになります。

そうでなくても、住宅ローンのある自宅は、名義が誰にかわっても、住宅ローンの債権者が同意して担保を外してくれない限り、住宅ローンの債権者が自由に競売の申立てをすることができます。

ですから、管財人が取り返さなくても、結局は住宅ローンの債権者に競売の申立てをされてしまうことになります。

自宅のような目立つ財産の名義を変えることは、債権者に害を与える意図をもって財産を処分したとして、自己破産しても免責されない（債務の支払義務を免れられない）事由にあがっているので、このような名義変更をすべきではありません。

自己破産しても自宅が残る場合の１つ目は、親族等が自宅を買い取ってくれる場合です。

自宅を処分する方法は、競売以外に、任意売却といって、自己破産する方が自ら売りに出す方法もあります。

このときに、住宅ローンの債権者が認めれば、第三者ではなく、お子様やご両親に買い取ってもらうことも可能です。

たとえば、市場に通常売りに出して５００万円程度の自宅で、住宅ローンが８００万円残っている場合を考えます。

住宅ローンの債権者からすると、競売で売りに出しても、４００万円など、市場で売る場合より少し安い値段でしか売れないのが通常ですし、手間もかかります。

そこで、自己破産する方が自ら売りに出し、５００万円程度の値段がつけば、８００万円のローンが残っていても、住宅ローンの債権者が担保を外してくれることは少なくありません。

住宅ローンの債権者からすると、５００万円を払ってくれるのが第三者でもご親族でもかわりないので、ご親族が払ってくれれば、名義変更が認められ、ご親族の名義になった不動産に賃料を払わずに住み続けることが可能になります。

この方法を取る場合の問題点としては、ご親族の不動産を買い取るためのローンは、一般に銀行の融資が通りにくいということが挙げられます。

そのため、不動産の時価に相当するまとまったお金を持ったご親族等が協力してくれることが条件になります。

自宅を残すもう一つの方法は、不動産業者に自宅を買い取ってもらい、家賃を払って住み続ける方法です。

この方法は、将来、不動産業者から買い戻すことを予定しているケースが多いことから、リースバックと呼ばれています。

この方法は、まとまったお金を持ったご親族等がいなくても利用できることから、お勧めしている不動産業者の広告もたくさんあります。

しかし、リースバックは、ご親族が買い取ってくれる場合に比べ、３つの点でリスクが大きくなります。

１つ目は、不動産業者は、将来転売して損しないように、第三者が買う場合より安い値段しかつけないことが多いため、この方法をとっても結局は自己破産で管財人に取り返される可能性が十分あることです。

管財人は、無償で名義をかえる場合だけでなく、時価よりも安い値段で不動産を売却した場合にも、名義を戻して売却する手続きをとる権限があります。

市場で売りに出した場合の相場がいくらなのかは、一般の方には分かりにくく、問題ないと思って売買しても、後で管財人が問題視する可能性があります。

管財人に取り返されれば、結局自宅を残すことはできません。

２つ目は、こうした方法をとった場合の家賃は相場より高いことが通常なので、この負担が原因で、結局、自己破産しても経済的に立ち直れないケースが多いことです。

リースバックをビジネスとしている不動産業者は、最初にローンを組んで不動産を一括で購入するので、ローンの返済を上回る金額の家賃をとって、利益を上げなければなりません。

その結果、相場より高い家賃を払う必要が出てくるので、生活費の支払いが苦しくて借入をしていたのに、余計に生活費が増えることになりかねません。

３つ目は、将来自宅を買い戻せない場合、結局自宅を不動産業者に競売される可能性があることです。

リースバックの契約は、自己破産する方が、２～５年程度後に不動産を買い戻すという条項が入っており、条項どおりお金が用意できなければ、不動産業者が自宅を転売してしまい、結局、自宅に住み続けられなくなるケースがあります。

リースバックで自宅を残すことに成功する方もいらっしゃいますが、以上のような問題点がクリアできるか、慎重に検討する必要があります。

中には、今住んでいる不動産の名義がご本人ではない方もいらっしゃるかと思います。

これが一緒に住んでいる配偶者の方の名義ということであれば基本的に自己破産による影響は生じないのですが、亡くなったお父様名義の不動産にお住まいの方からご相談を受けることも珍しくなく、この場合には影響が生じてきます。

亡くなったお父様名義の自宅は、お母様がご存命の場合、お母様の家と思われている方もいらっしゃいます。

しかし、法律上は、登記上の所有者がお父様である限り、お父様の相続人の皆さんが、法定相続分に従って共有しているものと扱われます。

たとえば、破産する方にご兄弟が１人いる場合、お母様が２分の１、破産する方が４分の１、破産する方のご兄弟が４分の１持っているものと扱います。

自己破産の直前になって、遺産分割などの名目で、お母様等の名義にかえることは、財産隠しになり、管財人に取り返されることになりますので、名義をかえることでは解決できません。

そうすると、自己破産する場合、破産する方の４分の１の持ち分をお金に換える必要が出てきます。

悪くすると、お母様とご兄弟と一緒に自宅を売りに出して、お金を分配しなければなりません。

お母様やご兄弟が、自宅を残すことを希望する場合、破産管財人と交渉して、４分の１の持ち分に相当する金額を払って、破産する方の持ち分を買い取ることも考えられます。

破産管財人も，自宅の４分の１の持ち分をお金に換えるのに苦労することから，自宅の時価が低い場合は，数十万円程度の解決金の支払いで済むケースもありますが，管財人の弁護士や裁判所の意向に左右されるので注意が必要です。