自己破産しても自宅を残す方法

１　原則として自宅を手放さなければならない

自宅を所有していらっしゃる方が自己破産する場合，自己破産することで自宅がどうなるかが一番の関心事であることが珍しくありません。

そこで，自己破産によって自宅がどうなるかをみていきましょう。

自己破産は，目ぼしい資産をお金にかえて債権者の皆さんに分けることで，残った債務を免除してもらう手続きです。

自宅は，一般の方が所有している財産の中で，最も価値が高いのが通常ですので，自己破産する場合，お金にかえる，つまり手放さなければならないのが原則です。

住宅ローンが残っている自宅では，売っても債権者に分けるお金がないので，手放さないですむと思われる方もいらっしゃるでしょう。

しかし，自己破産では，全ての債務を平等に支払いを止めなければならないので，住宅ローンだけ支払い続けることはできません。

そうすると，住宅ローンの債権者は，自宅を担保にとっている（抵当権を設定している）のが通常ですので，約束どおり払ってもらえない以上，担保にとっている自宅を強制的に売りに出します。

その結果，売ったお金が全額住宅ローンの債権者に支払われ，他の債権者に支払う分がなくても，自宅を失うことになるのが原則です。

このように，自己破産をすれば，原則として自宅を手放さなくてはなりません。

ただし，例外的に自宅を残すことができる場合もありますので，次はその方法をみていきましょう。

２　自己破産する際に，住宅ローンが残っている自宅が処分される流れ

⑴　競売とは

自宅を残す方法を考えるにあたっては，まず，自己破産する際に，通常，住宅ローンが残っている自宅が処分される流れを知る必要があります。

住宅ローンの債権者は，弁護士からの通知で，自己破産することを知ります。

住宅ローンの債権者は，期限を決めて一括で支払うよう求める書類を出してきますが，自己破産する方が一括で支払えることはないので，期限を過ぎた後，保証会社がついていれば，保証会社が自己破産する方の代わりに一括で支払います。

その後は，保証会社が自己破産する方に一括請求をし，それでも何のアクションもとらなければ，保証会社が，裁判所に，競売の申立てをします。

競売とは，お金を約束どおり払わない人が所有している不動産を，強制的に裁判所で売りに出す手続きをいいます。

⑵　競売の流れ

住宅ローンの債権者が競売の申立てをすると，裁判所が要件を審査して，競売手続きを開始する決定をします。

この時点で，自己破産する方のもとに，裁判所から通知が届き，競売が始まったことが分かります。

この通知には，裁判所の職員と不動産の値段を鑑定する人が自宅を訪れる日が書いてあるのが通常で，自己破産する方は，裁判所の職員らが来訪すれば，自宅の中を見せる義務があります。

なお，自宅を訪れる日にどうしても立ち会えない場合は，事前に裁判所に連絡すれば，日を変えてもらえる場合もあるので，別の候補日をお願いする電話をすることが考えられます。

裁判所の職員らが自宅を見に来て１，２カ月すると，評価書，物件明細書といった，自宅の権利関係や価値を見積もった資料がつくられ，裁判所等で閲覧できる状態になります。

BITというサイトに競売の情報がのり，裁判所が入札価格の最低を決めて，入札手続きをします。

一定の期間内に，購入を希望する不動産業者等が入札し，開札期日までに最も高い値段で入札した人が買主に決まります。

買主が代金を支払うと，買主が所有者になるので，この時点で，自己破産する方は退去しなければなりません。

もし退去に応じなければ，裁判所の職員等が来て，強制的に退去させられる可能性があります。

買主が支払った代金は，法律上の順位に従って，債権者に分配されます。

自己破産する方は，開札期日を確認して，その日までに退去する前提でスケジュールを組み，おおよそ競売を開始する決定があってから４カ月程度のうちには，退去する必要があると考えておきましょう。

３　自宅の名義を変更するだけでは残らない

自宅を残すために，自宅の名義を，自己破産する方から，奥様や子どもさんにかえればよいのではというお問い合わせを受けることがあります。

この場合の自宅の名義をかえるとは，不動産登記上の所有者を変更する登記をすることをいいます。

しかし，自己破産することを決めているのに，何の対価ももらわずに自宅の名義をかえることは，原則として債権者に分配すべき財産をなくすことになり，財産隠しにほかなりません。

自己破産手続きでは，管財人という裁判所が選ぶ弁護士が，明らかな財産隠しなど不適切な財産の処分があった場合は，否認権の行使といって，名義を戻した上で売却する手続きをとる権限を持っています。

特に不動産は，登記を見ることで，簡単に財産を処分した日時や方法が分かりますので，自己破産の直前に不動産の名義をかえても，管財人に取り返されることはほぼ確実です。

そうでなくても，住宅ローンのある自宅は，名義が誰にかわっても，住宅ローンの債権者が同意して担保を外してくれない限り，住宅ローンの債権者が自由に競売の申立てをすることができます。

ですから，管財人が取り返さなくても，住宅ローンの債権者に競売の申立てをされてしまうことにかわりありません。

自宅のような目立つ財産の名義を変えることは，債権者に害を与える意図をもって財産を処分したとして，自己破産しても免責されない（債務の支払義務を免れられない）事由にあがっているので，このような名義変更をすべきではありません。

４　自宅が残る場合１－親族等による買い取り

自己破産しても自宅が残る場合の１つ目は，親族等が自宅を買い取ってくれる場合です。

自宅を処分する方法は，競売以外に，任意売却といって，自己破産する方が自ら売りに出す方法もあります。

このときに，住宅ローンの債権者が認めれば，第三者ではなく，お子様やご両親に買い取ってもらうことも可能です。

たとえば，市場に通常売りに出して５００万円程度の自宅で，住宅ローンが８００万円残っている場合を考えます。

住宅ローンの債権者からすると，競売で売りに出しても，４００万円など，市場で売る場合より少し安い値段でしか売れないのが通常ですし，手間もかかります。

そこで，自己破産する方が自ら売りに出し，５００万円程度の値段がつけば，８００万円のローンが残っていても，住宅ローンの債権者が担保を外してくれることは少なくありません。

住宅ローンの債権者からすると，５００万円を払ってくれるのが第三者でもご親族でもかわりないので，ご親族が払ってくれれば，名義変更が認められ，ご親族の名義になった不動産に賃料を払わずに住み続けることが可能になります。

この方法は，ご親族の不動産を買い取るためのローンは，一般に銀行の融資が通りにくいので，不動産の時価に相当するまとまったお金を持ったご親族等が協力してくれることが条件になります。

５　自宅が残る場合２－リースバック

自宅を残すもう一つの方法は，不動産業者に買い取ってもらい，家賃を払って住み続ける方法です。

将来，不動産業者から買い戻すことを予定しているケースが多いことから，リースバックと呼ばれています。

この方法は，まとまったお金を持ったご親族等がいなくても利用できることから，お勧めしている不動産業者の広告もたくさんあります。

しかし，リースバックは，ご親族が買い取ってくれる場合に比べ，３つの点でリスクが大きくなります。

１つ目は，不動産業者は，将来転売して損しないように，第三者が買う場合より安い値段しかつけないことが多いため，自己破産で管財人に取り返される可能性が十分あることです。

管財人は，無償で名義をかえる場合だけでなく，時価よりも安い値段で不動産を売却した場合も，名義を戻して売却する手続きをとる権限があります。

市場で売りに出した場合の相場が５００万円なのか６００万円なのかは，一般の方には分かりにくく，問題ないと思って売買しても，後で管財人が問題視する可能性があります。

管財人に取り返されれば，結局自宅を残すことはできません。

２つ目は，家賃が相場より高いことが通常なので，この負担が原因で，結局，自己破産しても経済的に立ち直れないケースが多いことです。

リースバックをビジネスとしている不動産業者は，最初にローンを組んで不動産を一括で購入するので，ローンの返済を上回る金額の家賃をとって，利益を上げなければなりません。

その結果，相場より高い家賃を払う必要が出てくるので，生活費の支払いが苦しくて借入をしていたのに，余計生活費が増えることになりかねません。

３つ目は，将来自宅を買い戻せない場合，結局自宅を不動産業者に競売される可能性があることです。

リースバックの契約は，自己破産する方が，２～５年程度後に不動産を買い戻すという条項が入っており，条項どおりお金が用意できなければ，不動産業者が自宅を転売してしまい，結局，自宅に住み続けられなくなるケースがあります。

リースバックで自宅を残すことに成功する方もいらっしゃいますが，以上のような問題点がクリアできるか，慎重に検討する必要があります。

６　亡くなった方名義の不動産の注意点

亡くなったお父様名義の不動産にお住まいの方からご相談を受けることは珍しくありません。

亡くなったお父様名義の自宅は，お母様がご存命の場合，お母様の家と思われている方もいらっしゃいます。

しかし，法律上は，登記上の所有者がお父様である限り，お父様の相続人の皆さんが，法定相続分に従って共有しているものと扱われます。

たとえば，破産する方にご兄弟が１人いる場合，お母様が２分の１，破産する方が４分の１，破産する方のご兄弟が４分の１持っているものと扱います。

自己破産の直前になって，遺産分割などの名目で，お母様等の名義にかえることは，財産隠しになり，管財人に取り返されることになりますので，名義をかえることでは解決できません。

そうすると，自己破産する場合，破産する方の４分の１の持ち分をお金に換える必要が出てきます。

悪くすると，お母様とご兄弟と一緒に自宅を売りに出して，お金を分配しなければなりません。

お母様やご兄弟が，自宅を残すことを希望する場合，破産管財人と交渉して，４分の１の持ち分に相当する金額を払って，破産する方の持ち分を買い取ることも考えられます。

破産管財人も，自宅の４分の１の持ち分をお金に換えるのに苦労することから，自宅の時価が低い場合は，数十万円程度の解決金の支払いで済むケースもありますが，管財人の弁護士や裁判所の意向に左右されるので注意が必要です。